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新浪财经—任泽平:本轮房价上涨近尾声
2016-10-8
来源:未知
点击数:  5266        作者:未知
  • 新浪财经讯 829日,由今品投资主办的“新三板并购融资高端沙龙”活动在北京召开。方正证券经济学家任泽平博士发表了主题为《中国经济和资本市场展望》的主题演讲,任泽平指出,这一轮的房价上涨已经接近尾声,但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。大宗商品部分商品今年是有看点的,主要受益供给端的收缩。美元下半年会有一次加息,总体对全球货币系统短期冲击不大。

    任泽平称,当前中国经历着第三次经济低谷,现在关注的是能否启动第三次改革,这是非常关键的一战。中国传统的改革红利已经消失殆尽,1962-1976是中国人口出生的高峰,随后70年代末计划生育,中国人口断崖式下降。1962-1976年出生的人群是中国劳动力市场的主流人群,他们决定着中国经济增长和经济结构的主要特点,过去中国高增长就主要是这批人的成果。再过六年,这批人开始退出劳动力市场,这六年是中国劳动力市场由数量优势到人力资本优势的关键的六年。

    中国人口出生率的低点在1994年,人口出生周期领先于房地产市场周期二十年,1994年看到人口出生的低点,将在20年后(2014年)看到房地产市场投资的高点。刺激房地产拉动经济回到高增长的时代已经结束了,2014年,中国买房人群净减少,中国城镇化率已达到56.1,未来整个城镇化率进程是放缓的。房地产投资高增长的时代结束了。

    任泽平指出,当前经济处于增速换挡期,未来通过改革构筑的5%新增长平台,比过去靠刺激勉强维持的8%就平台要好。改革破旧立新了,无风险利率下来了,产业升级了,居民生活改善了。

    未来房地产市场向何处去?任泽平指出,房地产周期长期看人口,短期看金融,短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动,会提前或推迟购房的需求。长期看人口,人口的流入流出决定房地产市场的基本面。

    哪些地方房地产市场会涨?哪些地方涨不动? 实际上变成另外一个判断:中国人口未来向哪里流动?

    国际经验看,通过美国、日本等十几个经济体城镇化后房地产时代的研究数据显示,城镇化的过程中,人口继续向大的都市圈迁移,大都市圈人口占比不断提升。如果这是经济规律,中国人口将继续往四大经济圈迁移,如果货币继续超发,四大经济圈的房地产价格继续上涨是有基本面支撑的。这就是去年提到预测的:一线房价翻一倍,三四线城市涨不动的原因。中国今年数据表明,中国的人口不断从东北、西部向四大都市圈迁移。这是无法阻挡的经济规律和潮流。

    任泽平表示,预测房价最核心、最准确的指标是库销比,去年底今年翻倍的,都是库销比低的;涨不动的都是,库销比高的。

    今年中国房价牛冠全球,部分地区不到一年的时间房价就翻了一倍,为何涨的这么快?任泽平称,原因在于,过去几年,中国货币严重超发。如果未来政策以降息、货币宽松为主,那么房价很难见顶,如果以改革、货币紧缩为基调,那么房价将承担压力。

    哪些地方的房价弹性大?任泽平表示,随着一线房价都涨到十万二十万,年青人希望破灭,产业、人口都向大的都市圈的卫星城转移。未来房价最有弹性的地方就是大都市圈的卫星城。

    随着中国经济持续下行,货币放水也难解决问题。谈及中国经济的出路在哪里?任泽平坚定指出是供给侧改革! 随着供给侧改革的破冰,中国经济将迎来曙光。但是他也深信,改革不是童话故事,改革需要一代政治家的担当。

    任泽平表示愿意传递点正能量,他对转型成功有信心。改革开放30多年,积累了庞大的经济基础,一批创新创业活力的企业家,只要中国能重启第三轮改革,中国这一轮转型成功大有希望。

    任泽平指出,中国正处于30年周期的大的拐点上,深信市场经济的理念已经在这个国家扎根,新一届领导人展现了推动改革的的勇气和决心,改革是重大的红利,改革是新的出路,改革也造就包括新三板在内的资本市场。虽然道路是曲折的,但是深信前途终将是光明的。

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